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一、村级物业经济概述

发展集体经济是实现乡村振兴，推进农村共同富裕的重要路径，也是保障村级组织正常运转的物质基础。村级物业是集体经济的重要收入来源，常见形式包括土地出租、合作经营、投资入股等。位于中心城区的村、社区通常出租商铺或建设小型商场，离工业区、开发区、郊区组团和卫星城较近的村庄以建造厂房、公寓、仓库并出租为主。

村级集体经济通常以股份合作社或专业合作社的模式运行。农民以土地承包经营权等方式入股，村集体则以集体资产或土地等形式入股，年终根据经营状况进行分红。地方在征收集体用地时，一般会给村集体留有一定比例的土地用于发展集体经济，同时减轻征地压力，但在土地资源不足的情况下，也会采用异地留用或者货币补偿等方式。受区位条件、资源禀赋和政策倾向等因素影响，部分村庄使用集体资金建设标准厂房后再出租给企业；有的则要求企业出资建设厂房，租约到期后建筑归村集体所有。

二、村级物业经济发展现状

（一）村级物业经济特点与困境

村级集体经济收入来源比较单一，基本以“土地+物业”的模式为主，在此模式下物业经济受限于区位和管理特点。一方面，稳定的物业收入依赖于发达的工业或商业基础，租金价值取决于土地价值，和村庄的区位条件相关，偏远山村难以享受物业经济的红利。另一方面，物业建设及出租以村或社区为主体，土地开发利用较为分散，相邻地区间资源难以整合和共享，影响土地的整体利用和招商引资，也增加了乡镇的管理难度。

村级物业经济发展面临着三方面的困境。一是经营问题。部分村级集体资产处于闲置状态，投资回报率低。一些地区集体资源开发仅采用出租的形式，开发深度不够，资源利用率低。二是产权问题。村级物业建设在集体所有土地上，一般无法取得产权证。虽然名义上归村民集体所有，收益由集体共享，但具体到个人来说，农民普遍缺少“退出权”，合作社股份通常只能进行内部转让。三是管理问题。部分村级物业存在容积率低、管理水平差、配套设施落后等问题，在安全生产、基本农田保护、市场监管等方面带来隐患，也为落后产能提供了生存空间，不利于集体经济的发展。

（二）村级物业经济提质升级现行举措

以浙江省为例，由于平原面积少，可利用的高价值土地资源日渐稀缺，将土地综合整治后溢出的留用地作为集体资产，是全省农村的普遍做法。然而受用地指标和空间等因素制约，一些村集体的留用地难以落地。为此，各地出台了建设用地指标置换、集中等政策。

在村级经济的规范化管理方面，宁波江北区作为第二批全国农村集体产权制度改革试点单位，引入地理信息系统技术，将村级所有清产核资后的不动产、资源以“一物一码”方式统一纳入区农村集体资产监管平台，形成“一村一图”、分析云图、三资监管、阳光公开等应用板块，鼓励各街道（乡镇）用好“一张图”，开展村级物业收储工作，通过统一收储、统一谋划、统一招商，实现农村一二三产业融合发展。

数字技术为村级集体经济高质量发展打下了基础，但村级物业经济发展仍面临一系列的问题。以江北区庄桥街道为例，为提高存量土地利用率、推进城镇低效用地再利用，街道通过物业改造、物业转租、增容减绿、智造升级等模式，近5年每年盘活闲置资源用地200亩以上。但由于政策力度不足、补助资金有限等原因，推动工业用地进一步集约发展还存在困难。

三、本地村级物业提质升级的主要难点

（一）共性问题分析

1.企业内生动力不足。随着全球经济增长放缓，传统制造业处于增量市场向存量市场过渡阶段，行业内竞争随之加剧。在数字化转型升级的机遇面前，本地中小企业一方面认知不足，对数字技术和应用前景缺乏具体的认识；另一方面缺少技术、资金、人才，试错成本和转型风险较高，面临“一转就死、不转等死”的难题。庄桥街道地处城乡兼具的特殊区位，工业企业以加工贸易类为主，产品附加值普遍不高，受外部市场波动影响较大，抵御周期和政策风险的能力较弱，以数字经济为代表的先进制造业尚未形成集聚效应，而传统制造业增长有限，在经济“换挡期”面临“青黄不接”的问题。虽然工业集聚区内拥有不少“隐形冠军”企业，但行业龙头企业数量不多，辐射带动效应不强，产业链供应链韧性与稳定性较弱。同时，辖区内不少小微企业由于第一代创始人面临退休，子女接班意愿弱，且不具备成熟的现代企业治理体系和职业经理人制度，抱着“能做一年是一年”的想法，缺少技术创新和业务开拓的动力。

2.产权问题制约扩建升级。村级物业通常在平整后的集体土地或留用地上建设。如庄桥街道葛家村，村集体从村民手中统一收购片区内土地的承包经营权，并根据农龄和户口情况进行合作社股份制改造，建设厂房并出租给企业。在区域工业用地日趋紧张的情况下，企业愿意承担厂房建设的费用，但由于村集体土地的特殊性，建筑缺少产权证，企业对厂房的扩建或改造受到限制，在行政审批环节难度较大。村集体缺乏主动修缮厂房的动力，通常只有在自然老化影响使用，或者责任划分认定清晰的情况下愿意承担相关费用。

3.管理难度大。由于承租方以中小微企业为主，不但数量多，而且情况复杂，村级组织人员在租金收取、物业管理等一系列工作面前显得捉襟见肘，在提质升级上缺乏主动开拓的积极性。村级组织要同时面临闲置资源管理、环保安全检查、淘汰落后产能、招商引资服务、经济数据统计等多方面的考核要求，租金收取环节虽然已经实现在线收付，但实际上年末村级组织仍要对大量企业进行人工催缴；合同到期时（一般有效期为三年）需重新商定租金，签订新协议，且租金标准需经审计，工作量较大。此外，受产权和区位条件等因素制约，租金的定价缺少科学依据和标准，存在一定的优化空间。

（二）个性问题分析

1.集体土地征收困难。近年来，庄桥片区与城市核心区逐步融合，建设用地资源日趋紧张，工业用地出让价格约为80万～150万元/亩，商服用地约为150万～200万元/亩。由于土地出让通常有附加条件限制，二手交易的价格往往更高，据悉现有厂房交易价格可达300万～400万元/亩。村级物业出租价格通常为2万元/亩/年，商服用房租金12～20元/平方米/月，和其他产权类型的厂房市场价接近；而如果作为集体土地征收，虽然村集体和村民能获得一次性收益，但各项土地补偿费用最终一般不超过10万元/亩，即使加上留用地的货币化补偿，从长期投资回报率来看也低于租金收益，导致集体土地征收困难。以葛家村为例，由于出租收益预期稳定，且合作社股权已经实现静态化管理，通过租金获取分红收益对村民来说更有利可图。土地征收阻力大，不利于工业片区存量用地的盘活提升，也给区域的功能定位和整体规划带来困难。从村集体经济长远发展角度来看，片区需要引入新动能，积极招引新兴行业，塑造优势产业社区，才能长期保持竞争力，创造集聚优势，实现集约高效发展。

2.高密度带来负外部性。工业集聚不仅仅在物理空间上，更重要的是在产业链上。如果区域内产业协同效应弱，高密度的中小工厂集聚反而会带来新的问题。一是公共资源和空间占用问题。如，区域内有的企业违反约定，占用公共道路区域堆放物资，影响园区内交通并带来一定的安全隐患。又如，临时停车、违规停车，都会对企业运输带来不同程度的影响。二是安全生产问题。如，区域内某汽车零部件工厂发生火情，虽未造成人员伤亡，损失也得到了保险的赔偿，但受波及的邻近工厂称，租约到期后将考虑搬离。区域内企业无论是扩容扩建还是原地改造厂房，都可能对周边企业的正常生产带来影响，侵害其他使用者的权益，因此高密度地块上的工程建设必须高度审慎。

3.工业碎片化，产权碎片化。随着城市化的推进，庄桥街道工业用地愈发稀缺，土地价格持续上升。在这一阶段，部分工业区与城市核心区域连成一片，工业用地与周边住宅、商业用地紧密交织，不利于工业的规模化提升。在现有的几个工业集聚区内，村级物业用地和已经出让的建设用地、集体土地犬牙交错，形成了工业用地和土地产权双重碎片化的局面，给国土空间综合整治带来一定的困难。

四、对策及建议

（一）产业规划与功能定位相结合

深入了解上级部门国土空间和产业规划，将村级物业经济提质升级和国土空间综合整治、城市更新等重点工作结合起来，落实产业规划部门的方案和定位，努力打造优势产业社区，积极招引数字经济、智能装备制造、生物医药、工业互联网、新一代信息技术、金融科技等优势产业企业。产业社区兼具“产业”和“社区”双重属性，在聚力工业提质升级、运用现代社区理念管理园区的同时，也要考虑片区城郊复合的定位，为生产型和生活型服务业预留发展空间，实现产业与城市协同发展。

（二）工业发展与内需拓展相结合

以庄桥街道为例，北环高架南侧以城市住宅和商业用地为主，北侧工业用地、农用地和安置小区混杂，产业员工的消费需求在本地无法得到有效满足。在打造优势产业社区，引入新动能的同时，要瞄准国家扩大内需的长期战略规划，优化升级现有服务业产业布局，抓住新建轨道交通线路契机，规划新的商业用地和设施，形成与消费力相匹配的优质供给，释放消费需求；同时优化村级物业经济的收入来源结构，从依赖厂房租金向工业、商业、服务业收入多元化转型。

（三）短期利益和长期发展相结合

引入新基建、新动能产业，从短期经济效益角度看，相对于传统工厂占地面积小，租金贡献低，且基础设施和周边配套要求高，通常需要追加投资甚至改造场地，影响短期净收入。但从长期发展的角度来看，一方面要及时淘汰落后产能，主动清退低效益、租金缴纳困难的传统行业企业，积极吸引高新行业公司入驻；另一方面，可以引导现有企业转型升级，鼓励有中长期发展前景的企业原地扩容扩产，利用江北区“增容调绿”等产业政策，合并周围低效厂房用地，提升地块容积率，实现集约用地，提升规模效益。

参考文献

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王天洪